资产抵押方面的问题
1、什么是残值抵押？
所谓残值抵押，就是当抵押物的价值大于担保债权的余额部分时，可以用抵押物的价值减去其担保债权的余额部分所得的差额，以该部分差额价值进行再次抵押，担保另一笔债权的履行。
下面举例说明该问题，几年前张三为购买A房产向银行申请了一笔商品房按揭贷款，当时A房产总价款为50万元，首付10万元，贷款额度40万元，抵押率为80％。通过这几年的还贷，现张三的该笔贷款剩余本金20万元，此时A房产升值市价为100万元，现张三欲再次以该房产为抵押向银行申请一笔消费贷款，是否可行。
在该案例中，张三几年前购买的A房产，现以升值市价为100万元，根据80％的抵押率来看，以A房产为抵押可以申请一笔80万元额度的贷款。再考虑到张三的原贷款经过几年的还款，剩余本金已经降到20万元，用80万元的贷款额度减去20万元的原贷款剩余本金，银行还以向其发放60万元额度的贷款。虽然，从形式上看原贷款额度为40万元，新贷款额度60万元，两笔贷款的总额度已经超出了A房产的抵押额度80万，超出A房产的抵押价值，但就其抵押的实质债权来看，原抵押剩余贷款本金为20万元，新贷款剩余本金为60万元，两笔贷款相加剩余贷款本金为80万元，符合A房产的抵押额度，因此在理论上来说是可行的。
在此处也要区分原贷款的性质，注意循环授信贷款业务下的操作方式。如原贷款系循环授信贷款，贷款额度可以循环使用，其已归还的部分存在再次申请使用的可能，其剩余的贷款本金处于一个不确定的数值，此时就不能用80万元的贷款额度减去20万元的原贷款剩余本金，而应该是用80万元的贷款额度减去40万元的原贷款额度，以其所得的40万元向张三发放贷款。
2、以同一抵押物向两个不同的抵押权人办理抵押时，抵押权如何实现？
在《担保法》和新实施的《物权法》中对此都有相关的规定，借款人以同一抵押物向两个不同的抵押权人办理抵押贷款，在借款人不能按时归还贷款的情况下，需以拍卖、变卖抵押财产以所得价款清偿债务时，要按照规定的顺序清偿，即已登记的抵押权先于未登记的抵押权；已登记的抵押权之间，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。该清偿顺序规则导致，顺序在后的抵押权人的利益可能得不到全面的保障。因此在开展该类业务时，原则上应针对本行原贷款客户操作，避免因抵押权人之间的顺序问题产生利益冲突。
3、办理残值抵押贷款若导致总贷款余额超过房屋实际价值，银行是否办理？
《担保法》对于残值抵押有明确的规定:“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”根据担保法的规定办理残值抵押必然涉及到对抵押财产的评估，因评估操作存在着高估房产价值的可能，导致据此发放的贷款超过房屋的实际价值。
同时新实施的《物权法》规定，房屋登记机构不得要求对房地产进行评估，根据物权法法的规定房地产的评估报告，不再作为办理抵押贷款的必要条件，在不出房地产评估报告的情况，发放残值抵押的数额就难以确定，极易导致发放残值抵押贷款的数额随意化，导致总的贷款余额超出房屋的实际价值，不利于保障债权的安全性，银行要承担很大的风险。
4、借款人在办理残值抵押时，若有两份借款合同如何履行？
即借款人在履行该两份借贷合同项下的义务时，如果对其中一份借贷合同如期履行，不存在违约情况，但对另一份借贷合同未能如期履行，存在严重违约现象时，此时问题就产生了，该两笔贷款，其中一份正常履行不能解除，另一份因符合合同解除条件，可以解除合同，拍卖抵押物以拍卖款优先受偿，这时两份合同的履行出现了不同步的问题，容易产生纠纷。
因此在开展残值抵押贷款业务时，应当让借款人出具一份声明书。声明其存在严重违反任一借款合同条款时银行即有权宣布该合同，并同时提前终止另一份借款合同，银行有权处分抵押物以拍卖抵押物的所得提前清偿该两笔贷款。